Maklerprovision 2026: Höhe, Verteilung und wer wirklich zahlt
Die Maklerprovision ist eine der häufigsten Streitfragen beim Immobilienverkauf — und eine der am meisten missverstandenen. Eine bundesweit einheitliche gesetzliche Höhe gibt es nicht: Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch regionale Bandbreiten etabliert, die üblicherweise zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) liegen, verteilt auf Käufer und Verkäufer.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB). Es betrifft den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Beauftragt der Verkäufer den Makler allein oder überwiegend, darf der Käufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision tragen — und muss seinen Anteil erst zahlen, wenn nachweislich auch der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat. Für Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser gilt diese Deckelung nicht.
Wichtig ist die Textform-Pflicht: Seit derselben Reform muss der Maklervertrag mit Verbrauchern beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern mindestens in Textform geschlossen werden — eine bloß mündliche Zusage reicht nicht mehr aus, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen. Das schützt beide Seiten vor nachträglichen Missverständnissen über Höhe und Fälligkeit.
Wie die Provision regional verteilt wird, unterscheidet sich weiterhin deutlich: In manchen Bundesländern ist die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer seit Jahren üblich, in anderen war traditionell der Käufer allein in der Pflicht — dort hat die Gesetzesreform von 2020 die Praxis spürbar in Richtung Teilung verschoben. Da sich örtliche Gepflogenheiten ändern können, lohnt sich vor der Beauftragung immer der Blick in den konkreten Maklervertrag statt auf pauschale Prozentangaben aus dem Internet.
Fällig wird die Provision grundsätzlich erst mit wirksamem Abschluss des notariellen Kaufvertrags — nicht schon bei der Besichtigung oder einer mündlichen Zusage. Ein Anspruch entsteht zudem nur, wenn der Makler tatsächlich ursächlich zum Vertragsabschluss beigetragen hat (sogenannte Kausalität), etwa durch Nachweis oder Vermittlung des Käufers.
Für Verkäufer bedeutet das in der Praxis: Vor der Unterschrift unter einen Maklervertrag genau prüfen, wie die Provision berechnet wird (auf den Kaufpreis oder auf einen anderen Betrag), wer welchen Anteil zahlt und ob Zusatzleistungen wie Home Staging oder Energieausweis-Beschaffung bereits eingepreist sind. Ein seriöser Makler erklärt diese Punkte unaufgefordert und transparent.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall — regionale Gepflogenheiten, Vertragsdetails und Sonderkonstellationen (z. B. Erbengemeinschaften, Zwangsversteigerungen) können abweichen. Bei Unsicherheiten hilft ein Blick ins Kleingedruckte oder eine kurze Nachfrage beim Makler vor der Unterschrift.
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Häufige Fragen
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht — üblich sind regional unterschiedlich meist 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises insgesamt, verteilt auf Käufer und Verkäufer. Die genaue Höhe ist frei verhandelbar und regional geprägt.
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher darf der Käufer laut §656c BGB höchstens 50 Prozent tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bei Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken gilt diese Deckelung nicht.
Grundsätzlich erst mit wirksamem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und nur, wenn der Makler nachweislich ursächlich zum Geschäft beigetragen hat — nicht schon bei Besichtigung oder mündlicher Zusage.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher ist seit 2020 mindestens Textform vorgeschrieben (§656a BGB) — eine rein mündliche Vereinbarung begründet keinen wirksamen Provisionsanspruch.