Maklervertrag-Typen: Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifiziert?
Vor der Unterschrift unter einen Maklervertrag lohnt sich der Blick auf die Vertragsart — sie bestimmt, wie stark Sie sich binden und welche Rechte Sie behalten. In Deutschland sind im Kern drei Varianten üblich, die sich in Exklusivität und Verbindlichkeit deutlich unterscheiden.
Der einfache Maklerauftrag (auch offener Auftrag) ist die unverbindlichste Form: Der Eigentümer kann parallel mehrere Makler beauftragen und die Immobilie zusätzlich selbst vermarkten. Provisionspflichtig ist nur der Makler, der den Käufer tatsächlich vermittelt oder nachweist. Der Vorteil liegt in maximaler Flexibilität und potenziell breiterer Vermarktung — der Nachteil: Kein Makler hat einen starken Anreiz, viel Aufwand und Marketingbudget zu investieren, wenn ein Konkurrent am Ende die Provision kassieren könnte.
Der einfache Alleinauftrag bindet den Eigentümer an einen einzigen Makler, erlaubt aber weiterhin den provisionsfreien Eigenverkauf: Findet der Eigentümer selbst einen Käufer, ohne dass der Makler beteiligt war, entfällt dessen Provisionsanspruch. Diese Form ist ein verbreiteter Mittelweg — der Makler bekommt einen echten Anreiz zur intensiven Vermarktung, der Eigentümer behält sich die eigene Verkaufschance vor.
Der qualifizierte Alleinauftrag geht am weitesten: Der Eigentümer verpflichtet sich, ausschließlich über diesen einen Makler zu verkaufen und alle Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, an den Makler zu verweisen. Selbst ein Verkauf ohne jede Mitwirkung des Maklers löst in dieser Konstellation regelmäßig einen Provisionsanspruch aus. Diese Variante bietet dem Makler die größte Planungssicherheit und wird oft mit einer besonders intensiven Vermarktungsstrategie begründet — sie sollte im Gegenzug klare Leistungsversprechen und eine überschaubare Laufzeit enthalten.
Wichtig unabhängig von der gewählten Variante: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher muss der Maklervertrag laut §656a BGB mindestens in Textform geschlossen werden. Achten Sie zudem auf eine klar begrenzte Laufzeit (häufig sechs bis zwölf Monate) mit definierten Verlängerungs- oder Kündigungsregeln — ein unbefristeter Alleinauftrag ohne Ausstiegsmöglichkeit ist ein Warnsignal.
Welche Form passt zu wem? Wer maximale Kontrolle behalten und selbst mitsuchen möchte, ist mit einem einfachen Auftrag oder einfachen Alleinauftrag meist besser bedient. Wer eine besonders intensive, koordinierte Vermarktungsstrategie mit vollem Einsatz eines Maklers wünscht und bereit ist, dafür Exklusivität zu gewähren, kann von einem qualifizierten Alleinauftrag profitieren — vorausgesetzt, der Makler hält, was er verspricht.
Fragen Sie vor der Unterschrift gezielt nach der konkreten Vermarktungsstrategie, der vereinbarten Laufzeit und den Ausstiegsmöglichkeiten. Ein seriöser Makler erklärt Vor- und Nachteile der jeweiligen Vertragsart offen, statt automatisch zur exklusivsten Variante zu drängen.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall — bei Unsicherheiten hilft ein Blick ins konkrete Vertragsdokument oder eine kurze juristische Prüfung vor der Unterschrift. In unserem Verzeichnis finden Sie Immobilienmakler mit echten Kundenbewertungen zur Orientierung.
Häufige Fragen
Beim einfachen Alleinauftrag bleibt der provisionsfreie Eigenverkauf möglich. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, ausschließlich über den Makler zu verkaufen — auch ein Eigenverkauf löst dann meist eine Provisionspflicht aus.
Ja, das ist gerade der Kern des einfachen (offenen) Maklerauftrags. Provisionspflichtig wird nur der Makler, der den Käufer tatsächlich vermittelt oder nachweist.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher schreibt §656a BGB mindestens Textform vor — eine rein mündliche Beauftragung reicht nicht aus, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen.
Üblich sind Laufzeiten von etwa sechs bis zwölf Monaten mit klar geregelten Verlängerungs- oder Kündigungsmöglichkeiten. Ein unbefristeter Vertrag ohne Ausstiegsoption ist unüblich und sollte kritisch hinterfragt werden.