Immobilienmakler werden 2026: § 34c-Erlaubnis, Ausbildungswege — und das Ende der Weiterbildungspflicht
Kaum ein Berufseinstieg wird so unterschätzt wie der des Immobilienmaklers — in beide Richtungen: Die Hürde ist formal niedriger, als viele denken, und der Erfolg deutlich schwerer, als die Instagram-Version des Berufs suggeriert. Wer den Einstieg 2026 plant, sollte drei Dinge kennen: die Erlaubnis, die echten Qualifikationswege — und eine frische Gesetzesänderung.
Kurz gesagt: Zum Maklerberuf führt formal nur eine Hürde — die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO (Zuverlässigkeit + geordnete Vermögensverhältnisse). Eine Ausbildung ist nicht vorgeschrieben, und die frühere Weiterbildungspflicht (20 Stunden in 3 Jahren) ist für Makler seit dem 24. Juli 2026 entfallen. Verdient wird meist über Festgehalt plus Provision — stark leistungsabhängig.
Schritt 1: Die Erlaubnis nach § 34c GewO
Wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung — beantragt je nach Bundesland bei der Gewerbebehörde oder der IHK. Geprüft werden:
- Persönliche Zuverlässigkeit: Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug — einschlägige Vorstrafen (Betrug, Untreue, Insolvenzdelikte) sind K.-o.-Kriterien.
- Geordnete Vermögensverhältnisse: keine Privatinsolvenz, keine entsprechenden Einträge.
- Gebühr und Formalien: Antrag, Nachweise, Bearbeitungsgebühr — dann steht die Erlaubnis.
Das war's. Kein Sachkundenachweis, keine Prüfung — der Gesetzgeber vertraut beim Makler auf den Markt. Genau daraus folgt die wichtigste Einsicht für Einsteiger: Die Erlaubnis öffnet die Tür, die Qualifikation entscheidet, ob Kunden hindurchgehen.
Neu seit 24. Juli 2026: Weiterbildungspflicht gestrichen
Bislang mussten Makler 20 Zeitstunden Weiterbildung in drei Jahren nachweisen — diese Pflicht ist zum 24. Juli 2026 für Immobilienmakler entfallen (für Immobilienverwalter gilt sie weiter). Für Verbraucher bedeutet das paradoxerweise: Freiwillige Qualifikationen und Zertifikate werden als Unterscheidungsmerkmal wichtiger, nicht unwichtiger — worauf Kunden jetzt achten sollten, zeigt unser Ratgeber woran man einen guten Makler erkennt.
Die Qualifikationswege, die wirklich zählen
- Ausbildung Immobilienkaufmann/-frau (IHK): Der Goldstandard für den Einstieg — drei Jahre, fundiert, von Maklerhäusern und Verwaltungen gleichermaßen geschätzt.
- IHK-Zertifikatslehrgänge („Geprüfter Immobilienmakler IHK" u. ä.): Der übliche Quereinsteiger-Weg — Wochen bis Monate, solide Grundlagen in Recht, Bewertung, Vermarktung.
- Studium (Immobilienwirtschaft, BWL mit Schwerpunkt): Für Karrieren Richtung Projektentwicklung, Gewerbeimmobilien und Führungsrollen.
- Learning by doing im Maklerhaus: Als angestellter Einsteiger im etablierten Büro lernen — mit Leads und Mentoring des Arbeitgebers, gegen Provisionsteilung.
Was verdient ein Makler wirklich?
Die ehrliche Antwort: extrem streuend. Angestellte Einsteiger starten mit moderatem Festgehalt plus Provisionsbeteiligung; selbstständige Makler leben vollständig von der Maklerprovision — wie sie geregelt ist und wer sie zahlt — bei Verkäufen einige Prozent des Kaufpreises, geteilt nach den gesetzlichen Regeln. Zwei, drei vermittelte Objekte im Monat tragen ein sehr gutes Einkommen; null Abschlüsse tragen gar keins. Der Beruf belohnt Netzwerk, Fleiß und lokale Marktkenntnis — und bestraft die Erwartung, dass Objekte sich von selbst verkaufen.
Selbstständig oder angestellt starten?
| Angestellt im Maklerhaus | Sofort selbstständig | |
|---|---|---|
| Einkommen am Anfang | Festgehalt + Anteil — planbar | 6 – 12 Monate Durststrecke einkalkulieren |
| Leads und Objekte | vom Arbeitgeber | komplett eigene Akquise |
| Lernkurve | Mentoring, Prozesse, Musterverträge | teure eigene Fehler |
| Empfehlung | für fast alle Einsteiger | mit Netzwerk, Rücklagen und Nische |
Nicht vergessen: Berufshaftpflicht (Vermögensschadenhaftpflicht) ist für Makler zwar keine Zulassungsvoraussetzung, aber faktisch unverzichtbar — ein einziger Beratungsfehler bei einem sechsstelligen Objekt erklärt, warum. Dazu kommen Geldwäsche-Pflichten (GwG), die viele Einsteiger überraschen: Makler sind Verpflichtete und müssen Identifizierungs- und Meldepflichten einhalten.
Fazit
Der Zugang ist niedrigschwellig — § 34c-Erlaubnis, sauberes Führungszeugnis, los. Aber genau deshalb entscheidet die selbst gewählte Qualifikation über die Karriere: IHK-Wege, Praxis im etablierten Haus und lokale Spezialisierung trennen Profis von Visitenkarten-Maklern, erst recht seit dem Wegfall der Weiterbildungspflicht. Kunden wiederum finden geprüfte Makler mit echten Bewertungen in ihrer Region hier.
Häufige Fragen
Formal nur die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO: persönliche Zuverlässigkeit (Führungszeugnis ohne einschlägige Vorstrafen) und geordnete Vermögensverhältnisse. Eine Ausbildung oder ein Sachkundenachweis ist gesetzlich nicht vorgeschrieben — praktisch entscheidet Qualifikation aber über den Markterfolg.
Nein — die frühere Pflicht von 20 Zeitstunden Weiterbildung in drei Jahren ist für Immobilienmakler seit dem 24. Juli 2026 entfallen. Für Immobilienverwalter gilt sie dagegen weiterhin. Freiwillige Fortbildung und Zertifikate bleiben als Qualitätsmerkmal gegenüber Kunden umso wichtiger.
Das Einkommen streut extrem: Angestellte starten mit Festgehalt plus Provisionsbeteiligung, Selbstständige leben vollständig von der Maklerprovision — einige Prozent des Kaufpreises pro vermitteltem Objekt. Netzwerk, Marktkenntnis und Abschlussquote bestimmen den Verdienst weit stärker als der Titel.
Für die meisten Einsteiger empfiehlt sich der Start im etablierten Maklerhaus: planbares Einkommen, Leads, Musterprozesse und Mentoring. Die sofortige Selbstständigkeit funktioniert vor allem mit vorhandenem Netzwerk, Rücklagen für 6 bis 12 magere Monate und einer klaren lokalen Nische.